Notas Periodísticas - 01/10/2012

El mundo entero vuelve a comprar hipotecas en Estados Unidos

No caben dudas que la política monetaria históricamente laxa que viene aplicando la Reserva Federal de Estados Unidos ha generado un colapso tan significativo en las tasas de retorno de los bonos que el mundo entero está ávido y en constante búsqueda de instrumentos que permitan generar tasas de retorno muy por encima de las implícitas en bonos soberanos de poco riesgo tales como Estados Unidos. Bajo este contexto, los activos que más rechazo sufrieron al inicio de la crisis a mediados del 2007, mortgage-backed-securities (instrumentos de renta fija con hipotecas subyacentes) son ahora cinco años después, muy demandados porque ofrecen retornos extremadamente atractivos.

Resulta interesante observar como todo vuelve en los mercados internacionales. Todo lo que no se quería comprar por el 2007/2008, hipotecas, parece actualmente atraer a una enorme cantidad de inversores buscando retornos en un mundo de tasas históricamente deprimidas. Con un mercado anticipando desde hace meses a Bernanke directamente interviniendo en el mercado de instrumentos hipotecarios tal como anunció “la Fed” en su renovada Tercer Ronda de Flexibilización Cuantitativa (QEIII) el pasado 13 de septiembre, los mREITs que utilizan instrumentos de renta fija con hipotecas subyacentes han tenido una performance formidable en el 2012.

¿Qué es un mREIT? Proviene del término ingles Real Estate Investment Trust, la m delante proviene de la palabra inglesa mortgage (hipoteca) y se relaciona al hecho de que el trust se especializa en el posicionamiento de instrumentos hipotecarios.

El mREIT pide prestado en el corto plazo a las tasas vigentes en Estados Unidos que actualmente son muy bajas y con ese producido compra préstamos hipotecarios con dos características: a) mayor riesgo de default, b) mayor duration. Estas dos características permiten que cada Dólar que se pide prestado a tasas cercanas al 0% se reinvierta a tasas que en general son muy superiores y cercanas al 2%.

El objetivo de un mREIT es generar un spread entre el costo de financiación y la yield devengada en la colocación hipotecaria. Un detalle importante es que el spread entre financiamiento y devengamiento es aproximadamente del 2% y sin embargo los mREITs vienen rindiendo del 10 al 15% anual y algunos incluso, más que eso.

La forma en la que un mREIT incrementa en múltiplos su retorno simplemente es porque se apalancan en varias veces el capital invertido. Entonces, si en lugar de pedir prestado 1 Dólar y reinvertir ese Dólar ganando solo un 2%, se decide pedir prestados 8 Dólares al 0% y reinvertirlos en hipotecas al 2% se obtiene un retorno anual aproximado del 16%. Por lo tanto, la naturaleza de los retornos se debe a lo siguiente: endeudamiento a tasas cortas muy bajas, apalancamiento de la estructura en múltiplos e incremento de duration.

Principales Riesgos

Suba de tasas de interés: Al comprar hipotecas cuya duration se ubica entre 3 a 10 años la estructura queda expuesta a subas en las tasas de interés. Si bien en la actualidad después del último anuncio de QEIII por parte de “la Fed” quedó muy claro que los próximos tres años probablemente se caractericen por escenarios de tasas en USA todavía muy bajas es importante tener siempre en cuenta la naturaleza y origen de los retornos.

Los mismos se originan por apalancarse extendiendo durations. Esto implica un doble riesgo: leverage más riesgo tasa. Sin dudas, las tasas en suba son el enemigo numero 1 de los mREITS y esa es la razón de sus formidables retornos en el escenario actual de tasas tan deprimidas en Estados Unidos. De esta forma, los mREITS obtienen sus retornos haciendo gap de tasas (fondeándose en el corto e invirtiendo en el largo) apalancando la estructura con la gran ventaja actual de que “la Fed” está detrás de los activos subyacentes comprando hipotecas.

Default de los instrumentos hipotecarios: los mREITs más conocidos tienen su mayor proporción invertida en lo que se conoce como “agency rating”. En este caso, hay garantía del gobierno de Estados Unidos ante un default. Sin embargo, una menor proporción de las hipotecas compradas son en “non-agency-rating” lo que implica que no tienen las garantías del gobierno de Estados Unidos, pueden defaultear y por lo tanto generan mayores tasas de retorno.

El REM ETF

El REM es un ETF (Exchange Traded Fund) que replica un portfolio de mREITs. Simplemente lo que hace el REM ETF es darle forma legal de acciones por lo que el REM opera en el NYSE y no hace más que replicar mREITs siendo muy fácil el posicionamiento en estos instrumentos por parte del inversor individual. Esto tiene dos ventajas importantes:

a) Se puede entrar y salir cuando se quiere (no al cierre del día como en muchos fondos).
b) El trading diario en el NYSE les da mayor liquidez.

Incluso, el REM ETF paga dividendos trimestrales habiendo llegado aproximadamente al 30% de retorno positivo en lo que va del año. Resulta altamente notorio observar la capacidad de olvido que tiene un mercado internacional que a esta altura de la crisis no duda que si esto se complica nuevamente habrá siempre un Banco Central detrás para darle piso a los activos de riesgo. Nada de lo que condujo a esta crisis ha cambiado en su esencia básica.

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