Diario - 02/10/2017

Hipotecas, boom inmobiliario, rebote y beneficio político: Macri me dio la casa

Octubre 8 se renueva la suscripción mensual a mi ciclo de Charlas Interactivas en Mercados Financieros a Distancia por streaming. En este video (ver video) les muestro qué empezamos a analizar en: “Dónde invierto mi dinero”. Hemos comenzado a complementar el análisis del mercado local de bonos y acciones argentinas con la utilización de un browser internacional que nos permitirá armar y analizar una multiplicidad de posiciones en futuros de monedas, futuros de commodities, futuros de tasas de interés. También operaremos CFDs que nos permitirán ir largos o cortos activos tales como acciones, ETFs y ADRs argentinos. Operaremos también opciones de monedas, ETFs y acciones. La idea será comenzar a armar posiciones de especulación offshore en distintos frentes: monedas, tasa de interés, acciones, siguiendo la coyuntura del mercado internacional. Para información de costos les dejo el mail de siempre: gf@germanfermo.com.

Mi nota de hoy en diario Cronista:

Un peronismo que se queda sin razones para criticar a Macri: el shock de consumo y gasto público se empieza a notar. La Argentina de hoy es una que claramente a fuerza de deuda y gasto público en máximos, comienza a generar lo que el pueblo festeja: consumo para todos, podemos cambiar de partido gobernante, pero en el corto plazo, difícilmente se nos olvide el ADN ultra-populista que tenemos todos, una economía expandiéndose al 3.5% anual, gana elecciones y así será para el 2019. Los próximos dos años que antecederán las elecciones presidenciales encontrarán a una economía argentina rebotando muy fuerte en torno al 3.5% anual de la mano de un endeudamiento externo intenso, una obra pública que intenta reemplazar la ausencia de inversión real privada y muchas cafeteras y licuadoras que llenarán de alegría a un pueblo que festejará el salto de consumo sin preguntarse y comprender el peligroso mecanismo por el cual dicho incremento ocurre. Lo cierto es que lo peor del primer mandato del presidente Macri ya pasó y hasta el 2019 el peronismo quedará relegado a observar desconsoladamente una economía llena de esteroides en fenomenal recuperación y a la vez, en sostenida desinflación debido a la excelente gestión a cargo del BCRA. Será difícil en dicho entorno imaginar a un sindicalismo peronista que encuentre demasiadas razones como para criticar la coyuntura económica del oficialismo: la desinflación paulatinamente irá licuando el montaje sindical de las paritarias y el rebote económico les hará pensar varias veces para qué convocar a un paro general en un país que rebota al 3.5%.

Las externalidades de la expansión económica. El rebote macroeconómico tiene dos efectos positivos simultáneos: a) la percepción en la población de que todo comienza a mejorar, b) le resta al peronismo el menú clásico de críticas quilomberas con las que esperaban retornar al poder. A la luz de la derrota electoral de agosto y por, sobre todo, de caras al fulminante resultado que se les viene en octubre, Macri está dejando al peronismo relegado a sentarse en una silla y observar sin capacidad de reacción cómo el mapa democrático del país se sigue pintando de amarillo a un ritmo que no preveían ni en su escenario más pesimista. Macri y equipo están desactivando al peronismo en varios frentes. Primero, las principales cajas del país ahora las administra Macri, rearmar poder fuera del poder es difícil. Segundo, el mensaje del puño cerrado y el grito arengador parece haber sido derrotado por la buena onda, los metrobuses, las bicisendas y los globos amarillos. Tercero, los colectivos y el choripán parecen haber quedado obsoletos frente a un marketing político que hoy se maneja por Twitter y Facebook. Conclusión, el peronismo está en ascuas y sin líder; le llevará años encontrar un nuevo emperador que hoy no tiene, un nuevo mensaje que hoy tampoco tiene y una nueva herramienta de marketing más relacionada con Steve Jobs que con Evita.

Una economía real rezagaba frente a la financiera, muestra al real estate como un sector con altas chances de apreciación de caras al 2019. Desde el 2013, el mercado de real estate me pareció una alternativa muy razonable como para buscar apreciación de capital significativa. Por ejemplo, para sector AAA en Capital y Gran Buenos Aires, por 2013 el m2 en pozo cotizaba en torno a 2.000 dólares, cuando hoy con emprendimientos ya culminados, dicho valor se aproxima a los 8.000 dólares, o sea, un 300% de retorno y no creo que hoy sea el punto de toma de ganancia, esto va a seguir por largo tiempo, llegando a 10.000 con razonable probabilidad; cocheras que cotizaban en torno a 25.000 dólares, hoy lo hacen en 70.000. Resulta claro que los activos financieros se han adelantado muchísimo a la dinámica de la economía real. Es altamente probablemente imaginar una economía real que desde ahora comience a recuperar terreno perdido frente a la economía financiera que desde la derrota kirchnerista en las PASO de 2013 no ha parado de acelerarse. Una forma de subirse al rally de la economía real es mantener posiciones en real estate adquiridas desde 2013 o incluso comprarlas hoy mismo para pensar en una toma de ganancia de caras al 2020. Y con ello no digo que el real estate esté barato en la Argentina, de hecho, no lo está, pero los próximos cuatro factores explicarán por qué el mercado de real estate que se viene generará una potencial sobre-reacción burbujeante de precios que no harán otra cosa que seguir subiendo por sobre fundamentos. Primero, el año pasado se blanquearon 100.000 millones de dólares, con que una pequeña fracción de esto derrame en el mercado de viviendas argentino, tenemos un efecto positivo asegurado. Segundo, con el shock de préstamos hipotecarios que ya estamos viendo y que seguirá agudizándose para la Argentina, este exceso de demanda no hará otra cosa que hacer subir precios y mucho. Tercero, una economía brasileña en franca recuperación de caras al 2018 y una Argentina con más esteroides todavía, aseguran un fortísimo rebote económico que no hará otra cosa que incrementar demanda a nivel generalizado, entre ellas, viviendas. Cuarto, está en la idiosincrasia del argentino comprar viviendas como forma de diversificación, por lo que este activo está siempre presente en el mapa opcional de quien decide convertir ahorros en inversión real, sólo basta con darles una excusa y los tenés invirtiendo en “ladrillos”. Quizá el sector que más se beneficie sea aquél en el rango de precio accesible a clase media baja apalancada, que en promedio para Capital Federal se ubicaría en unos 100.000 dólares la unidad. De la mano de este sector, el resto del mercado de viviendas se expandiría en consonancia.

Macri me dio la casa: préstamos hipotecarios, el boom inmobiliario que se viene y su externalidad política. Probablemente, en todos mis años de democracia nunca tuve la oportunidad de observar lo que hoy ocurre en nuestro país: un sector mayoritariamente compuesto por clase media baja tiene por primera vez la verídica chance de endeudarse a muy largo plazo a tasas razonables y con ello adquirir su primera vivienda propia. Tengo la sensación de que todavía no somos conscientes del tremendo efecto social, político y por, sobre todo, electoral, que comenzará a tener esta medida en los próximos años. El peronismo de las últimas décadas prometió mucho, pero al final de cuentas dejó a las clases más relegadas sustancialmente más pobres que antes. De golpe, aparece un señor presidente inicialmente sospechado de “anti populista” y “neoliberal” y su respuesta ante dicha sospecha instaurada precisamente por el peronismo es “darte tu primera vivienda”. Claramente, esta sustancial expansión de crédito que ya estamos observando tendrá dos efectos contundentes de corto y hasta mediano plazo. Primero, es una razón más para que la economía se expanda muy fuerte de caras al 2019, el año más importante en la vida política del presidente Macri. Segundo, muchos argentinos comienzan a darse cuenta de que existe una forma de convivencia alternativa al peronismo empobrecedor y esta novedosa modalidad incluso les está comenzando a otorgar cosas que el peronismo de las últimas décadas prometió y no convalidó. Me repregunto cuál será el rédito político de instaurar en la población el siguiente concepto: “Macri me dio la casa”. Me animo a decir que el populismo blando de Cambiemos les está mostrando cartas al peronismo que nunca había ni siquiera imaginando y está empezando a avivar a los argentinos de que Macri y equipo es capaz de entregar cosas que el peronismo de los 90 hasta hoy no puedo hacer. Este concepto de “populismo hipotecario” puede tener un rédito electoral inconmensurable para el futuro político de Macri y también Vidal, quien dice, su potencial reemplazo en 2023. Al peronismo les están cayendo todas las fichas juntas, Macri y equipo vinieron para quedarse.

Cuidado con el leverage a nivel microeconómico. En esta historia de permanentes y repetidas derrotas que venimos navegando los argentinos desde 1945, siempre el único gran endeudado ha sido el estado en sus diversas modalidades: nación, provincias y municipios. Lo cierto es que hasta ahora sólo padecimos crisis de endeudamiento soberano. De ahora en adelante, comenzaremos a agregarle a nuestro cocktail de opciones, un riesgo no visto por los argentinos: con este auge de préstamos hipotecarios, comenzaremos a transitar escenarios de alto nivel de endeudamiento relativo a nuestra historia de siempre, dejando también ciertamente vulnerable al sector bancario, quien presta hipotecariamente en última instancia. De esta forma, el actual gobierno está generando dos fuentes de riesgo muy sustancial como para ignorarlas: endeudamiento soberano y ahora, palanca individual. Claramente, el modelo seguido por el gobierno es uno que mantendrá por los próximos dos años al menos gasto público en términos reales e intentará licuarlo a fuerza de rebote de PBI, un salto que se estimula preferentemente con endeudamiento externo a escala. Esta situación define a un modelo con razonables chances de llegar a buen puerto si es que en el segundo mandato de Macri deciden “hacer lo que hay que hacer” a nivel fiscal, pero a la vez, sienta también un escenario en donde todo puede salir muy mal, principalmente si en el próximo lustro los mercados internacionales se comportan en forma no tan benévola como en la actualidad, o Argentina no rebota como hoy se espera o los excesos fiscales de hoy se perpetúan en el tiempo.

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7 comentarios para Hipotecas, boom inmobiliario, rebote y beneficio político: Macri me dio la casa

  1. rodrigo dice:

    Muy bien German. El apalacamiento con deuda es una aramd e doble filo, como toda deuda. Si en el medio no aparece ninguna peronada populista desde el propio gobierno con la cultura de pago que siempre han tenido los argentinos de clase media baja que se endudaron, no tendría que haber probelmas. Hoy Macri debe preocuparse más por el populismo absurdo de Larreta que desde el Gobierno de la Ciudad no hace más que endudar para gasto corriente, sacar leyes absurdas ocmo la de alquileres y la de regulación de consorsios que lo únicoq ue lograron son vacías legales. El gobierno nacional deberia tomar nota de las taradeces que está haciendo Larreta.

  2. Diego dice:

    Brickell esta a 6.000/6.500 dolares en mt2, te parece razonable 8.000 Bs As?

  3. Octacio dice:

    Gran artículo, según leí los bancos privados (los 3 grandes) tienen pensado empezar a securitizar hipotecas en 2 o 3 años para sacarselas del activo.

  4. Miguel dice:

    Es mejor aun que “Macri me dio la casa”.
    Es “Con Macri, compre mi casa”.

  5. German Fermo dice:

    fácil no va a ser , tuvimos 12 años K seguidos

  6. German Fermo dice:

    Pero esto es PERONIA, leé bien lo que escribo, hablo de “overshooting”

  7. matias dice:

    ” Los próximos dos años que antecederán las elecciones presidenciales encontrarán a una economía argentina rebotando muy fuerte en torno al 3.5% anual de la mano de un endeudamiento externo intenso, una obra pública que intenta reemplazar la ausencia de inversión real privada y muchas cafeteras y licuadoras que llenarán de alegría a un pueblo que festejará el salto de consumo sin preguntarse y comprender el peligroso mecanismo por el cual dicho incremento ocurre.” muy bueno, tendría que ser impreso y anexado a todas las escuelas del país, es más, este blog debería ser de obligatoria lectura en todas las escuelas; te parece de hacer un folletín/fanzine y regalarlo en las calles? qué ideas locas las que salen… gracias y saludos cordiales.

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